ак превратить хрущевку в новостройку

јвтор:
NikoniX
ѕечать
дата:
25 апрел€ 2017 22:30
ѕросмотров:
1936
 омментариев:
3
¬ прошлом году москвичи представили интересный способ реконструкции старого здани€. “ехнологи€ более сложна€, нежели обычна€ надстройка: вокруг старого здани€ сооружаютс€ опоры, на которые и будут опиратьс€ возводимые дополнительные этажи. ћежду старым и новым жилфондом Ђпрослойкаї Ц технический этаж.  оличество дополнительных жилых этажей при этом может быть практически любым Ц зависит это от прочности опор, а не от фундамента и стен старого здани€, как при первой технологии.

 ак превратить хрущевку в новостройку


≈динственный прецедент

–еконструкци€ с надстройкой возможна в домах, сданных в эксплуатацию с 1950 по 1965 год, в которых не более 40 квартир, а высота не превышает п€ти этажей. ќни должны быть построены по индивидуальным проектам или относитьс€ к группе кирпичных домов Ђсталинских серийї, с перекрыти€ми заводских конструкций из сборного железобетона.

ƒом на ћишина 32 до реконструкции.

 ак превратить хрущевку в новостройку



ѕока в ћоскве существует единственный прецедент такой завершенной реконструкции: дом 32, на улице ћишина в —еверном округе, в районе метро Ђƒинамої. Ќачалось все с того, что жители всех 16 квартир четырехэтажного дома 1958 года постройки решили расселитьс€, потому что практически в каждой квартире жили представители трех поколений. » чтобы решить этот вопрос и обзавестись еще одной квартирой, жильцы прин€ли нестандартное решение и построили поверх своего дома еще п€ть этажей.

 ак превратить хрущевку в новостройку



¬ы€снив, что по новому ∆илищному кодексу владельцы квартир имеют право реконструировать свои дома, в 2006 году они создали “—∆ Ђћишина-32ї и заключили договор со строительной организацией ќќќ —  Ђ–естрї, котора€ за полтора года провела все работы по надстройке и обстройке дома без отселени€ жильцов. ¬се 30 новых квартир на п€ти построенных этажах отошли жител€м дома, профинансировавшим строительство. „асть из них продали новым владельцам, оплачивать работу строителей.

 ак превратить хрущевку в новостройку



- –аботы начались в мае 2013 года, - рассказал председатель “—∆ Ђћишина-32ї √арри  уренков. - ѕодготовили проект. ѕробурили вокруг дома 213 свай и, воздвигнув бетонные колонны, соединили их монолитными стенами. —ваи бурили глубоко, так что можно было бы строить и дес€ть этажей, и одиннадцать.

 ак превратить хрущевку в новостройку



ƒл€ тех, кто включилс€ в финансирование проекта на этапе проектировани€, метр квадратный обошелс€ по себестоимости, котора€ в 2006 году составл€ла 31 000 рублей за квадратный метр

ѕри этом за счет Ђобстройкиї дома кажда€ квартира увеличилась на 18-34 квадратных метра вне зависимости от того, вкладывали жильцы свои деньги в строительство или нет. ¬ результате все остались в выигрыше: все жители дома увеличили свою жилплощадь, включа€ неплатежеспособных пенсионеров, город не потратил на реконструкцию ни копейки.

 ак превратить хрущевку в новостройку



¬ доме были установлены лифты и заменены все коммуникации. —емьи жильцов дома 32 по улице ћишина разъехались, получив новые квартиры по тому же адресу, но на пару этажей выше. ƒл€ тех, кто включилс€ в финансирование проекта на этапе проектировани€, квадратный метр обошелс€ по себестоимости, котора€ в 2006 году составл€ла 31 000 рублей. “е, кто присоединилс€ к финансированию проекта на этапе окончани€ строительных работ, в декабре 2014-го, платили уже по рыночной цене Ч около 230 000 за метр.

 ак превратить хрущевку в новостройку



Ђ¬ работе над этим проектом пришлось разбирать очень много новых вопросов, у мен€ такое ощущение, как будто € дополнительное высшее образование получил, Ч рассказывает јлександр ѕеркун, генеральный директор ќќќ —  Ђ–естрї, которое €вл€лось генподр€дчиком по реконструкции и надстройке дома 32 на улице ћишина, Ч ¬ процессе, например, пришлось на базе нашего ќќќ создать дочернее предпри€тие дл€ перепроектировани€ и внесени€ изменений в проектную документацию.

 онечно, организовать работы в жилом доме без отселени€ было непросто. Ѕыло очень много согласований, приходилось писать письма на разработку спецтехусловий. ¬есь период строительства приходилось поддерживать жизнеде€тельность здани€, обеспечивать максимально возможный комфорт жител€м, которые, надо сказать, эти испытани€ переносили стойко. ¬ итоге все остались довольны: люди получили капитальный ремонт с полной заменой всех коммуникаций, утеплением здани€, установкой лифтов. » к тому же все увеличили жилплощадьї.

 ак превратить хрущевку в новостройку



 ак обойтись без инвесторов

√еологические исследовани€, обследование и заключение о техническом состо€ни€ дома, проектные работы и все этапы строительства жильцы оплачивали поэтапно, по государственным расценкам. “ака€ система оказалась подъемной дл€ всех, а схемы выплат и внесени€ платежей каждый выбирал дл€ себ€ сам: кто-то брал кредиты, кто-то продавал машину или дачу. „лены “—∆ платили взносы паевого участи€ в строительстве.

—обственники квартир 32-го дома по улице ћишина не привлекали инвесторов, а проект изначально определили не как коммерческий, а как социальный, призванный удовлетворить потребности жильцов. Ђћы очень критически относимс€ к инвесторам, которые предлагают коммерческие проекты реконструкции. ” коммерсантов кака€ задача?  ак можно меньше вложить и как можно больше отбить прибыли, а качество жиль€ их интересует мало. ¬ итоге на все-про все ушло около 230 миллионов рублей. »з них 50 мы отдали государству в качестве налогаї, Ч по€сн€ет √арри  уренков, председатель правлени€ “—∆ Ђћишина-32ї, который сам живет в этом доме.

 ак превратить хрущевку в новостройку



 ак жить на стройке

«а полтора года проведени€ работ в квартиры строители заходили только раз: когда Ђобстройкаї здани€ была закончена, а эркеры остеклены, старые рамы в квартирах демонтировали, оконные проемы расшир€ли и делали проходы в новые помещени€. Ёти работы занимали день-полтора, в комнатах, где они производились, устанавливались временные перегородки, не пускавшие пыль и строительный мусор в жилые помещени€. ¬ конце работ, перед тем, как снимать перегородки и уходить, строители производили уборку.

 ак превратить хрущевку в новостройку



—амыми шумными были фундаментные работы, которые длились полтора мес€ца: дл€ 213 свай в грунте сначала бурили отверсти€ глубиной 13-15 метров, затем у свай обивали оголовки, чтобы объединить их в ростверк и св€зать их арматуру с новой, вокруг которой впоследствии наращивались железобетонные колонны-пилоны. ѕри этом окна не закрывали щитами, и жить мес€цами при искусственном освещении жильцам не приходилось.

 ак превратить хрущевку в новостройку







Ђ¬се зависит от того, как налажено взаимодействие собственников, которые живут в доме и строителей, Ч рассказывает  уренков.Ч ѕлан организации работ должен предусматривать каждодневное согласование работ с представителем “—∆. “огда жильцы и строители не будут мешать друг другу. я полтора года этим занималс€. √лавный вопрос: разделить рабочий день на две части, чтобы строители начинали работы, когда жители покидают дом, отправл€€сь на работу и на учебу.  огда они возвращаютс€, строители с площадки уход€т. ¬ нашем случае мы договорились о рабочем дне с 8.00 до 20.00ї.

 ак превратить хрущевку в новостройку



ѕроект организации работ должен всегда обеспечивать свободный доступ жильцов в квартиры. ѕеред началом реконструкции каждый житель персонально подписывает со строител€ми договор по технике безопасности и выполнению двум€ сторонами работ, которые гарантируют сохранение целостности и безопасности квартир.

ѕосле этого представитель “—∆ ежедневно обсуждает со строител€ми, какие именно работы ведутс€ в данный момент и какие надо осуществить профилактические меры, которые устроили бы жителей. ќн следит за тем, чтобы при завозе материалов и оборудовани€ не блокировались входы и выходы из здани€, а проход оставалс€ удобным дл€ всех жителей, включа€ пенсионеров и мам с кол€сками. Ђ≈сли представитель собственников таким образом согласовывает все работы строителей, то все нормально, жить можної, Ч говорит  уренков.

 ак превратить хрущевку в новостройку



»ндивидуальные проекты

“иповых решений дл€ реконструкции с надстройкой домов Ђсталинской серииї нет, каждый проект Ч штучный, индивидуальный. ƒома наход€тс€ в разном техническом состо€нии, они бывают разной конфигурации, к тому же один стоит на плывуне, другой на карсте. ¬се это задает строител€м определенные ограничени€. ќбъем предсто€щих работ зависит в том числе и от размера и конфигурации земельного участка. ¬едь, чтобы надстроить дом, его сначала обстраивают: вокруг здани€ создают новый фундамент, который св€зываетс€ Ђростверкомї, на нем делаютс€ колонны или пилоны, поддерживающие несущую плиту над домом, на которой возводитс€ надстраиваема€ часть.

 ак превратить хрущевку в новостройку



»менно за счет обстройки к каждой существующей квартире добавл€ютс€ дополнительные жилые метры: боковые лоджии, кладовки. ¬ доме 32 на улице ћишина таким образом кухни были расширены с 10 метров до 16-ти Ч по€вилась обеденна€ зона, к каждой спальне было добавлено дополнительное помещение площадью шесть метров. ¬ п€ти надстроенных этажах жильцы дома получили однокомнатные квартиры площадью 54 метра, двухкомнатные Ч по 72-84 метра, трехкомнатные Ч по 90-120 метров и уникальные двухуровневые квартиры по 150-156 метров.

 ак превратить хрущевку в новостройку



 ак быть с несогласными?

¬ насто€щее врем€ готов€тс€ документы дл€ начала работ по четырем адресам:

ѕетровско-–азумовский проезд, дом 18а (—јќ),

 ак превратить хрущевку в новостройку



бульвар ћатроса ∆елезн€ка, дом 11 (—јќ),

 ак превратить хрущевку в новостройку



»змайловский проезд, дом 22, корпус 1 (¬јќ)

 ак превратить хрущевку в новостройку



—енежска€ у. д. 5

 ак превратить хрущевку в новостройку



Ќагорна€ улица, дом 23, корпус 1 (ё«јќ).

 ак превратить хрущевку в новостройку







≈сли в доме 32 на улице ћишина было всего 16 квартир, и все сто процентов жителей были согласны на проведение работ по реконструкци с надстройкой без отселени€, то в четырех домах, ожидающих начала работ, насчитываетс€ от 30 до 40 квартир в каждом. » некоторые жильцы пока не голосуют за начало работ, потому что не могут себе представить, как жить в доме, вокруг которого идет стройка.

 ак превратить хрущевку в новостройку



ƒействующие сейчас поправки к ∆илищному кодексу позвол€ют начинать подобные работы, когда за это проголосовали две трети жителей. Ђя предполагаю, что в домах, где будут несогласные, они обрат€тс€ в суд, за€вл€€ об ущемлении прав или нанесении ущерба частной собственностиї, Ч говорит  уренков.

Ђћы понимаем, что необходимо работать, заинтересовывать людей, Ч говорит јлександр ѕеркун, Ч — жител€ми этих домов мы проводим разъ€снительную работу под контролем департамента градостроительной политики.  ак эксперты, работавшие над пилотным проектом, мы отвечаем на вопросы, привозим на такие встречи жильцов дома 32 на улице ћишина, которые со своей стороны описывают, как все это происходило. ћы готовим людей к тому, что в дневное врем€ будет работать техника, будет шум, где-то Ч пыль. Ќо те выгоды, которые получают жильцы по завершению работ, перекрывают дискомфорт и риски, на которые приходитс€ идтиї.

 ак превратить хрущевку в новостройку



‘инансирование и сроки

Ќа этапе подготовки предпроектной документации жильцов привлекают к обсуждению деталей предсто€щей реконструкции, и они сами решают, какие отделочные материалы использовать и какие лифты ставить в их доме. ¬о многом именно этот выбор определ€ет себестоимость квадратного метра, котора€, по словам јлександра ѕеркуна, может составить в этих четырех домах от 90 до 120 тыс€ч рублей. „ем больше новых этажей можно будет надстроить, тем меньше может оказатьс€ эта сумма.

ƒом на ћишина 32 слева.

 ак превратить хрущевку в новостройку



ѕосле разработки проектной документации генподр€дчик дает подробную смету на строительство. —оставл€етс€ бизнес-план, по€вл€етс€ точное понимание стоимости квадратного метра, и тогда собственники квартир принимают решение о том, как именно будут оплачивать работы. “ак как жильцы в данной ситуации €вл€ютс€ заказчиками работ, именно они берут на себ€ вопрос финансировани€. Ёто может быть софинансирование: до этапа строительства можно заключить договор с инвестором, либо, как в случае с ћишина, 32, где собственники квартир сами финансировали строительство и новую жилплощадь реализовывали сами.

ќт финансировани€ будут зависеть и сроки строительства. Ђ¬ случае с ћишина, 32 мы на год зат€нули срок сдачи, и не по вине подр€дчика либо заказчика. Ч рассказывает јлександр ѕеркун. Ч Ёто все было прив€зано к реализации квадратных метров, за счет которых и финансировалось строительство. “о есть в какой-то момент квартиры перестали продаватьс€, и мы фактически уперлись в недостаток финансировани€. «амораживать строительство мы не стали, но уменьшили темпы проведени€ работ. ј если софинансированием проекта будет выступать банк или кака€-либо друга€ коммерческа€ организаци€, то сроки и графики работ будут соблюдатьс€ точної.

 ак превратить хрущевку в новостройку

0 не понравилс€
26 понравилс€ пост
 
Ќезарегистрированные посетители не могут оценивать посты
 
 
 
 

 
 
 
 

 омментарии

 
 

 
 
 
azazell
ƒата:
(25 апрел€ 2017 23:28)
#1
ѕроще и быстрей заново построить
ћосква [ссылка]
4 / 1
 
 
 
 
 
 
troopodel
ƒата:
(26 апрел€ 2017 00:18)
#2
а износ жбк конструкций за 50 лет кто нибудь посчитал ?а износ фундамента а повреждение его же в процессе модернизации? а нагрузку на старые комуникации?. а что будет если дом внутри этого " саргофага " сложитс€ ? вот интересные вопросы на которые бы хотелось получить ответ.
“омск [ссылка]
7 / 0
 
 
 
 
 
 
MIHEY_II
ƒата:
(26 апрел€ 2017 01:47)
#3
÷итата: troopodel
а износ жбк конструкций за 50 лет кто нибудь посчитал ?а износ фундамента а повреждение его же в процессе модернизации? а нагрузку на старые комуникации?. а что будет если дом внутри этого " саргофага " сложитс€ ? вот интересные вопросы на которые бы хотелось получить ответ.

Ќу суд€ по всему , люди грамотные все это строили- это ж не просто с нул€ делать , а подстраиватьс€ надо .  оммуникации помен€ли , где-то в тексте было. ‘ундамент и прочее , €вно , обследовали, не совсем же дураки!
Ќу а теперь посчитайте : если 1м2 в ћ-ке стоит 170тыщ , а тут построили 34 квартиры со средней квадратурой ,грубо говор€, 70кв( да еще и увеличили старые + новый лифт+новые коммуникации+ просто классный фасад), то получаетс€, что рыночна€ цена этих квартир вышла 400+млн. ”величение площади старых квартир € не считал, а это 16кв х (6м2 кухн€+6м2 спальн€)=еще 172м2 (х170тыщ = около 30млн).
ј вообще больше поразило : как все! жильцы дома согласились на такую доргую, необычную и длительную операцию и откуда у них столько денег даже на первоначальные работы ??!! „удо да и только!
Ќовосибирск [ссылка]
6 / 0
 
 
 

 
 
 
 
 
 
 
 

»нформаци€

 
 
 
 
 
 
 
 
 

ќставл€ть свои CRAZY комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
ѕожалуйста пройдите простую процедуру регистрации или авторизируйтесь под своим логином. “акже вы можете войти на сайт, использу€ существующий профиль в социальных сет€х (¬контакте, ќдноклассники, Facebook, Twitter и другие)

 
 
 
 
 
Ќаверх