Как превратить хрущевку в новостройку

Автор:
NikoniX
Печать
дата:
25 апреля 2017 22:30
Просмотров:
1792
Комментариев:
3
В прошлом году москвичи представили интересный способ реконструкции старого здания. Технология более сложная, нежели обычная надстройка: вокруг старого здания сооружаются опоры, на которые и будут опираться возводимые дополнительные этажи. Между старым и новым жилфондом «прослойка» – технический этаж. Количество дополнительных жилых этажей при этом может быть практически любым – зависит это от прочности опор, а не от фундамента и стен старого здания, как при первой технологии.

Как превратить хрущевку в новостройку


Единственный прецедент

Реконструкция с надстройкой возможна в домах, сданных в эксплуатацию с 1950 по 1965 год, в которых не более 40 квартир, а высота не превышает пяти этажей. Они должны быть построены по индивидуальным проектам или относиться к группе кирпичных домов «сталинских серий», с перекрытиями заводских конструкций из сборного железобетона.

Дом на Мишина 32 до реконструкции.

Как превратить хрущевку в новостройку



Пока в Москве существует единственный прецедент такой завершенной реконструкции: дом 32, на улице Мишина в Северном округе, в районе метро «Динамо». Началось все с того, что жители всех 16 квартир четырехэтажного дома 1958 года постройки решили расселиться, потому что практически в каждой квартире жили представители трех поколений. И чтобы решить этот вопрос и обзавестись еще одной квартирой, жильцы приняли нестандартное решение и построили поверх своего дома еще пять этажей.

Как превратить хрущевку в новостройку



Выяснив, что по новому Жилищному кодексу владельцы квартир имеют право реконструировать свои дома, в 2006 году они создали ТСЖ «Мишина-32» и заключили договор со строительной организацией ООО СК «Рестр», которая за полтора года провела все работы по надстройке и обстройке дома без отселения жильцов. Все 30 новых квартир на пяти построенных этажах отошли жителям дома, профинансировавшим строительство. Часть из них продали новым владельцам, оплачивать работу строителей.

Как превратить хрущевку в новостройку



- Работы начались в мае 2013 года, - рассказал председатель ТСЖ «Мишина-32» Гарри Куренков. - Подготовили проект. Пробурили вокруг дома 213 свай и, воздвигнув бетонные колонны, соединили их монолитными стенами. Сваи бурили глубоко, так что можно было бы строить и десять этажей, и одиннадцать.

Как превратить хрущевку в новостройку



Для тех, кто включился в финансирование проекта на этапе проектирования, метр квадратный обошелся по себестоимости, которая в 2006 году составляла 31 000 рублей за квадратный метр

При этом за счет «обстройки» дома каждая квартира увеличилась на 18-34 квадратных метра вне зависимости от того, вкладывали жильцы свои деньги в строительство или нет. В результате все остались в выигрыше: все жители дома увеличили свою жилплощадь, включая неплатежеспособных пенсионеров, город не потратил на реконструкцию ни копейки.

Как превратить хрущевку в новостройку



В доме были установлены лифты и заменены все коммуникации. Семьи жильцов дома 32 по улице Мишина разъехались, получив новые квартиры по тому же адресу, но на пару этажей выше. Для тех, кто включился в финансирование проекта на этапе проектирования, квадратный метр обошелся по себестоимости, которая в 2006 году составляла 31 000 рублей. Те, кто присоединился к финансированию проекта на этапе окончания строительных работ, в декабре 2014-го, платили уже по рыночной цене — около 230 000 за метр.

Как превратить хрущевку в новостройку



«В работе над этим проектом пришлось разбирать очень много новых вопросов, у меня такое ощущение, как будто я дополнительное высшее образование получил, — рассказывает Александр Перкун, генеральный директор ООО СК «Рестр», которое являлось генподрядчиком по реконструкции и надстройке дома 32 на улице Мишина, — В процессе, например, пришлось на базе нашего ООО создать дочернее предприятие для перепроектирования и внесения изменений в проектную документацию.

Конечно, организовать работы в жилом доме без отселения было непросто. Было очень много согласований, приходилось писать письма на разработку спецтехусловий. Весь период строительства приходилось поддерживать жизнедеятельность здания, обеспечивать максимально возможный комфорт жителям, которые, надо сказать, эти испытания переносили стойко. В итоге все остались довольны: люди получили капитальный ремонт с полной заменой всех коммуникаций, утеплением здания, установкой лифтов. И к тому же все увеличили жилплощадь».

Как превратить хрущевку в новостройку



Как обойтись без инвесторов

Геологические исследования, обследование и заключение о техническом состояния дома, проектные работы и все этапы строительства жильцы оплачивали поэтапно, по государственным расценкам. Такая система оказалась подъемной для всех, а схемы выплат и внесения платежей каждый выбирал для себя сам: кто-то брал кредиты, кто-то продавал машину или дачу. Члены ТСЖ платили взносы паевого участия в строительстве.

Собственники квартир 32-го дома по улице Мишина не привлекали инвесторов, а проект изначально определили не как коммерческий, а как социальный, призванный удовлетворить потребности жильцов. «Мы очень критически относимся к инвесторам, которые предлагают коммерческие проекты реконструкции. У коммерсантов какая задача? Как можно меньше вложить и как можно больше отбить прибыли, а качество жилья их интересует мало. В итоге на все-про все ушло около 230 миллионов рублей. Из них 50 мы отдали государству в качестве налога», — поясняет Гарри Куренков, председатель правления ТСЖ «Мишина-32», который сам живет в этом доме.

Как превратить хрущевку в новостройку



Как жить на стройке

За полтора года проведения работ в квартиры строители заходили только раз: когда «обстройка» здания была закончена, а эркеры остеклены, старые рамы в квартирах демонтировали, оконные проемы расширяли и делали проходы в новые помещения. Эти работы занимали день-полтора, в комнатах, где они производились, устанавливались временные перегородки, не пускавшие пыль и строительный мусор в жилые помещения. В конце работ, перед тем, как снимать перегородки и уходить, строители производили уборку.

Как превратить хрущевку в новостройку



Самыми шумными были фундаментные работы, которые длились полтора месяца: для 213 свай в грунте сначала бурили отверстия глубиной 13-15 метров, затем у свай обивали оголовки, чтобы объединить их в ростверк и связать их арматуру с новой, вокруг которой впоследствии наращивались железобетонные колонны-пилоны. При этом окна не закрывали щитами, и жить месяцами при искусственном освещении жильцам не приходилось.

Как превратить хрущевку в новостройку



«Все зависит от того, как налажено взаимодействие собственников, которые живут в доме и строителей, — рассказывает Куренков.— План организации работ должен предусматривать каждодневное согласование работ с представителем ТСЖ. Тогда жильцы и строители не будут мешать друг другу. Я полтора года этим занимался. Главный вопрос: разделить рабочий день на две части, чтобы строители начинали работы, когда жители покидают дом, отправляясь на работу и на учебу. Когда они возвращаются, строители с площадки уходят. В нашем случае мы договорились о рабочем дне с 8.00 до 20.00».

Как превратить хрущевку в новостройку



Проект организации работ должен всегда обеспечивать свободный доступ жильцов в квартиры. Перед началом реконструкции каждый житель персонально подписывает со строителями договор по технике безопасности и выполнению двумя сторонами работ, которые гарантируют сохранение целостности и безопасности квартир.

После этого представитель ТСЖ ежедневно обсуждает со строителями, какие именно работы ведутся в данный момент и какие надо осуществить профилактические меры, которые устроили бы жителей. Он следит за тем, чтобы при завозе материалов и оборудования не блокировались входы и выходы из здания, а проход оставался удобным для всех жителей, включая пенсионеров и мам с колясками. «Если представитель собственников таким образом согласовывает все работы строителей, то все нормально, жить можно», — говорит Куренков.

Как превратить хрущевку в новостройку



Индивидуальные проекты

Типовых решений для реконструкции с надстройкой домов «сталинской серии» нет, каждый проект — штучный, индивидуальный. Дома находятся в разном техническом состоянии, они бывают разной конфигурации, к тому же один стоит на плывуне, другой на карсте. Все это задает строителям определенные ограничения. Объем предстоящих работ зависит в том числе и от размера и конфигурации земельного участка. Ведь, чтобы надстроить дом, его сначала обстраивают: вокруг здания создают новый фундамент, который связывается «ростверком», на нем делаются колонны или пилоны, поддерживающие несущую плиту над домом, на которой возводится надстраиваемая часть.

Как превратить хрущевку в новостройку



Именно за счет обстройки к каждой существующей квартире добавляются дополнительные жилые метры: боковые лоджии, кладовки. В доме 32 на улице Мишина таким образом кухни были расширены с 10 метров до 16-ти — появилась обеденная зона, к каждой спальне было добавлено дополнительное помещение площадью шесть метров. В пяти надстроенных этажах жильцы дома получили однокомнатные квартиры площадью 54 метра, двухкомнатные — по 72-84 метра, трехкомнатные — по 90-120 метров и уникальные двухуровневые квартиры по 150-156 метров.

Как превратить хрущевку в новостройку



Как быть с несогласными?

В настоящее время готовятся документы для начала работ по четырем адресам:

Петровско-Разумовский проезд, дом 18а (САО),

Как превратить хрущевку в новостройку



бульвар Матроса Железняка, дом 11 (САО),

Как превратить хрущевку в новостройку



Измайловский проезд, дом 22, корпус 1 (ВАО)

Как превратить хрущевку в новостройку



Сенежская у. д. 5

Как превратить хрущевку в новостройку



Нагорная улица, дом 23, корпус 1 (ЮЗАО).

Как превратить хрущевку в новостройку



Если в доме 32 на улице Мишина было всего 16 квартир, и все сто процентов жителей были согласны на проведение работ по реконструкци с надстройкой без отселения, то в четырех домах, ожидающих начала работ, насчитывается от 30 до 40 квартир в каждом. И некоторые жильцы пока не голосуют за начало работ, потому что не могут себе представить, как жить в доме, вокруг которого идет стройка.

Как превратить хрущевку в новостройку



Действующие сейчас поправки к Жилищному кодексу позволяют начинать подобные работы, когда за это проголосовали две трети жителей. «Я предполагаю, что в домах, где будут несогласные, они обратятся в суд, заявляя об ущемлении прав или нанесении ущерба частной собственности», — говорит Куренков.

«Мы понимаем, что необходимо работать, заинтересовывать людей, — говорит Александр Перкун, — С жителями этих домов мы проводим разъяснительную работу под контролем департамента градостроительной политики. Как эксперты, работавшие над пилотным проектом, мы отвечаем на вопросы, привозим на такие встречи жильцов дома 32 на улице Мишина, которые со своей стороны описывают, как все это происходило. Мы готовим людей к тому, что в дневное время будет работать техника, будет шум, где-то — пыль. Но те выгоды, которые получают жильцы по завершению работ, перекрывают дискомфорт и риски, на которые приходится идти».

Как превратить хрущевку в новостройку



Финансирование и сроки

На этапе подготовки предпроектной документации жильцов привлекают к обсуждению деталей предстоящей реконструкции, и они сами решают, какие отделочные материалы использовать и какие лифты ставить в их доме. Во многом именно этот выбор определяет себестоимость квадратного метра, которая, по словам Александра Перкуна, может составить в этих четырех домах от 90 до 120 тысяч рублей. Чем больше новых этажей можно будет надстроить, тем меньше может оказаться эта сумма.

Дом на Мишина 32 слева.

Как превратить хрущевку в новостройку



После разработки проектной документации генподрядчик дает подробную смету на строительство. Составляется бизнес-план, появляется точное понимание стоимости квадратного метра, и тогда собственники квартир принимают решение о том, как именно будут оплачивать работы. Так как жильцы в данной ситуации являются заказчиками работ, именно они берут на себя вопрос финансирования. Это может быть софинансирование: до этапа строительства можно заключить договор с инвестором, либо, как в случае с Мишина, 32, где собственники квартир сами финансировали строительство и новую жилплощадь реализовывали сами.

От финансирования будут зависеть и сроки строительства. «В случае с Мишина, 32 мы на год затянули срок сдачи, и не по вине подрядчика либо заказчика. — рассказывает Александр Перкун. — Это все было привязано к реализации квадратных метров, за счет которых и финансировалось строительство. То есть в какой-то момент квартиры перестали продаваться, и мы фактически уперлись в недостаток финансирования. Замораживать строительство мы не стали, но уменьшили темпы проведения работ. А если софинансированием проекта будет выступать банк или какая-либо другая коммерческая организация, то сроки и графики работ будут соблюдаться точно».

Как превратить хрущевку в новостройку

0 не понравился
26 понравился пост
 
Незарегистрированные посетители не могут оценивать посты
 
 
 
 

 
 
 
 

Комментарии

 
 

 
 
 
azazell
Дата:
(25 апреля 2017 23:28)
#1
Проще и быстрей заново построить
Москва [ссылка]
4 / 1
 
 
 
 
 
 
troopodel
Дата:
(26 апреля 2017 00:18)
#2
а износ жбк конструкций за 50 лет кто нибудь посчитал ?а износ фундамента а повреждение его же в процессе модернизации? а нагрузку на старые комуникации?. а что будет если дом внутри этого " саргофага " сложится ? вот интересные вопросы на которые бы хотелось получить ответ.
Томск [ссылка]
7 / 0
 
 
 
 
 
 
MIHEY_II
Дата:
(26 апреля 2017 01:47)
#3
Цитата: troopodel
а износ жбк конструкций за 50 лет кто нибудь посчитал ?а износ фундамента а повреждение его же в процессе модернизации? а нагрузку на старые комуникации?. а что будет если дом внутри этого " саргофага " сложится ? вот интересные вопросы на которые бы хотелось получить ответ.

Ну судя по всему , люди грамотные все это строили- это ж не просто с нуля делать , а подстраиваться надо . Коммуникации поменяли , где-то в тексте было. Фундамент и прочее , явно , обследовали, не совсем же дураки!
Ну а теперь посчитайте : если 1м2 в М-ке стоит 170тыщ , а тут построили 34 квартиры со средней квадратурой ,грубо говоря, 70кв( да еще и увеличили старые + новый лифт+новые коммуникации+ просто классный фасад), то получается, что рыночная цена этих квартир вышла 400+млн. Увеличение площади старых квартир я не считал, а это 16кв х (6м2 кухня+6м2 спальня)=еще 172м2 (х170тыщ = около 30млн).
А вообще больше поразило : как все! жильцы дома согласились на такую доргую, необычную и длительную операцию и откуда у них столько денег даже на первоначальные работы ??!! Чудо да и только!
Новосибирск [ссылка]
6 / 0
 
 
 

 
 
 
 
 
 
 
 

Информация

 
 
 
 
 
 
 
 
 

Оставлять свои CRAZY комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
Пожалуйста пройдите простую процедуру регистрации или авторизируйтесь под своим логином. Также вы можете войти на сайт, используя существующий профиль в социальных сетях (Вконтакте, Одноклассники, Facebook, Twitter и другие)

 
 
 
 
 
Наверх