Жилищный налог по рыночной ставке – это, наверное, последний этап перехода экономики страны и ее граждан на рыночные отношения. Оплата налога по оценке БТИ – это своего рода «дань» прошлому, говорят эксперты, отмечая при этом, что важен не сам по себе переход на другую структуру расчета, а его механизм и принципы.
Как стало известно «Ведомостям», при уплате единого налога на недвижимость, который будет введен в 2013 году, Минэкономразвития предлагает установить универсальный вычет в 55 квадратных метров для жилья и 6 соток - для земли. Налог с рыночной цены появится сразу после массовой оценки жилого фонда страны.
По данным газеты, власти предполагают освободить от оплаты нового налога тех, кто владеет квартирой меньшей площади и не имеет земли или вписывается в параметры 6 соток. Также чиновники предлагают ввести денежный вычет в 3 млн рублей, это примерно средняя стоимость квартиры в России.
При этом особо оговаривается, что вычет должен распространяться только на одну квартиру, а не на доли одного налогоплательщика в нескольких квартирах. Денежный вычет рассматривается, как мера поддержки социально незащищенных граждан: многодетных семей, инвалидов, пенсионеров, ветеранов.
Минэкономразвития рассчитывает новый налог в 0,1% от рыночной стоимости недвижимости. Если исходить из этого, то, как отмечает в среду «Вендомости», собственник трехкомнатной квартиры площадью 75 «квадратов» в Москве заплатит в среднем 2437 рублей в год (без вычета - 9139 руб.), в Петербурге - 1696 рублей (6359 руб.), в Новосибирске - 953 рублей (3574 руб.), в Красноярске - 798 рублей (2992 руб.).
Газета ВЗГЛЯД-Недвижимость уже сообщала, что введение налога и методика его расчета – две стороны одной медали. Эксперты неоднократно подчеркивали, что все зависит от педантичности подсчета стоимости жилья, при том обстоятельстве, что само понятие «рыночная цена» - вещь довольно абстрактная и тем более не константа. Если сегодня квартира стоит, допустим, 100 рублей, то не факт, что она сохранится через 2-4 месяца. Рынок на то и есть «свобода обмена товарами и услугами», что предполагает «плавающий курс» любого товара. «Если, например, сегодня ваша квартира стоит 100 рублей, а завтра – 150 или, наоборот, 50, то какой налог вы заплатите в конце года? – комментирует руководитель консалтинговой компании Т.Р.А.С.Т. Григорий Оверьянов. – Каждый месяц делать перерасчет государство не в силах. Значит, должна быть предусмотрена некая «плавающая» шкала, причем, в каждом регионе она должна быть своей – иначе получится «средняя температура по больнице».
«Наверное, ставка в 0,1% от рыночной цены жилья – это нормально и доступно для оплаты, а остающаяся за рамками налога жилье меньше 55 метров – это уступка сегодняшнему нерешенному квартирному вопросу, что тоже вполне справедливо, - считает гендиректор строительной компании «ОСГ» Тимофей Широков. – Другое дело, что пока все это – только прикидочный проект, в котором почему-то нет ни слова о тех, кто владеет очень дорогими домами и квартирами. Было бы также справедливо, если собственники нескольких квартир или домов платили по повышенной ставке, а не были бы приравнены к среднестатистическому россиянину». К слову, в Москве сейчас рыночная стоимость новых домов отличается от оценки БТИ от 30% до 2 раз, а очень старых - до 1000 раз.
По данным СМИ, размер ставки в 0,1% неокончателен и будет зависеть от результатов массовой оценки жилья, которую власти намерены закончить в 2012 году.
Есть информация и о том, что оценивать жилье по новой методике будут независимые оценщики, а контролировать - Росреестр. С другой стороны, взять «все в свои руки» намерена также Федеральная налоговая служба (ФНС). «Логика такая: оценка нужна прежде всего ФНС для проверки правильности исчисления налога - пусть ФНС ею и занимается», говорят эксперты.
Специалисты компании EVANS проанализировали возможные последствия нововведения и пришли к выводу, что из-за непрозрачности рынка оценки недвижимости в России, данный налог в итоге может стать причиной вывода многих дорогих объектов на продажу. Как результат - давление на цены на московском рынке.
«Очень высока вероятность того, что налог может сильно ударить по коренным москвичам, живущим в центре столицы, где стоимость почти что любого квадратного метра начинается от 8-9 тыс. долларов, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости директор московского агентства недвижимости Игорь Бродский. - Содержание такой квартиры станет непосильным для многих нынешних хозяев, получивших квартиры в ходе приватизации или унаследования от своих родственников, и не имеющих достаточных доходов. Будут ли какие-то специальные льготы в новом жилищном законодательстве – пока не совсем понятно».
Что касается нового налога, то специалисты, участвующие в разработке реформы, конфиденциально рассказали ВЗГЛЯД-Недвижимости, что власти не стремятся «зафиксировать налог на его нормальной рыночной ставке, так как подобное удорожание грозит социальными конфликтами. Но, с другой, жилищный налог должен соответствовать реальной цене квартиры.
«Действительно, еще год назад чиновники говорили о том, что во главу угла они ставят социальную справедливость, чтобы богатые платили за жилье больше бедных, - говорит ВЗГЛЯДу гендиректор аудиторской столичной компании Владимир Шинкарев. – Идея правильная, но новый налог на жилье должен быть введен после принятия закона на роскошь, который пока как-то «завис» в Госдуме».
Как уже сообщал ВЗГЛЯД-Недвижимость, законопроект о введении единого налога на недвижимость был принят Госдумой РФ еще 5 лет назад, но потом документ «завяз» в согласованиях между министерствами, а затем случился кризис, и вопрос сам собой был отложен до «лучших времен». Они и наступили, судя по сегодняшней активности министерств.
Нет смысла скрывать и тот факт, что введение нового налога преследует цель повысить сбор средств в бюджет. На сегодняшний день все налоги на имущество и жилье граждан не превышают 5-7% от общего объема поступлений в бюджет. При этом доля физлиц оценивается в 2%, организаций и компаний – в 79%, налог на землю - 19%.
Большинство экспертов согласны с тем, что сегодня налогооблагаемая база налога на имущество физических лиц минимальна и не соответствует реальной ситуации на рынке жилья, так как инвентаризационная стоимость недвижимости по БТИ, с которой и происходит исчисление налога, намного меньше ее реальной стоимости. Но не будет ли перекоса в другую сторону, не могут ни аналитики, ни сами разработчики из Минфина.
Любопытно, что многие эксперты рынка жилья считают, что появление в России единого налога на недвижимость может привести к результатам, неожиданным для власти, а именно – к сокращению числа сделок по купле-продаже, что только усугубит сегодняшнюю сложную ситуацию на рынке жилья. Покупатели будут соизмерять, во сколько обойдется им жилье с точки зрения налогообложения, а, значит, на неопределенное время многие просто будут вынуждены снова отложить свой личный «квартирный вопрос». С другой стороны, говорят риелторы, новый налог сделает менее привлекательными покупки квартир в инвестиционных целях, что может способствовать снижению цен на жилье в целом.
В этом случае выиграют арендодатели квартир, которые поднимут цены как минимум ровно на стоимость налога, замечают московские риелторы.